Ersteigerte Immobilie mit Wohnrecht oder Mietern: Besitz

Die wichtigsten Zahlen auf einen Blick

Kennzahlen mit Fundstelle — Ersteigerte Immobilie mit Wohnrecht oder Mietern: Besitz und Räumung
Kennzahl	Wert	Fundstelle
Mietverhältnis	geht auf den Ersteher über	§ 566 Abs. 1 BGB
Sonderkündigungsrecht	zum ersten zulässigen Termin	§ 57a ZVG
Eigentumsübergang	mit dem Zuschlag	§ 90 Abs. 1 ZVG

„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“

§ 566 Abs. 1 BGB · amtlicher Wortlaut, gesetze-im-internet.de

Bewohnte Objekte: häufiger Fall

Viele versteigerte Immobilien sind zum Zeitpunkt des Zuschlags noch bewohnt — vom bisherigen Eigentümer oder von Mietern. Für Ersteigerer ist deshalb entscheidend, wie sie den Besitz erlangen und welche Rechte bestehen bleiben.

Eingetragenes Wohnrecht und Nießbrauch

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch kann den Zuschlag überdauern, wenn es den Rechten des betreibenden Gläubigers im Rang vorgeht. Solche Belastungen bleiben dann bestehen und mindern den Wert erheblich. Prüfen Sie das Grundbuch und die Versteigerungsbedingungen daher genau, bevor Sie bieten.

Mietverhältnisse: Kauf bricht nicht Miete

Bei vermieteten Objekten gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ sinngemäß: Der Ersteigerer tritt in bestehende Mietverhältnisse ein. Ein Sonderkündigungsrecht kann unter engen Voraussetzungen bestehen, ist aber an Fristen und Gründe gebunden.

Besitzübergang und Räumung

Gibt der bisherige Eigentümer das Objekt nicht freiwillig heraus, benötigt der Ersteigerer einen Räumungstitel. Der Zuschlagsbeschluss kann hierfür als Vollstreckungstitel gegen den früheren Eigentümer dienen. Gegen Dritte (z. B. Mieter) ist ein gesondertes Vorgehen nötig. Eine Räumung kann Zeit und zusätzliche Kosten verursachen.

Wichtiger Hinweis

Diese Informationen sind allgemeiner und sachlicher Natur und stellen keine Rechtsberatung dar. Rechtlich verbindlich sind ausschließlich die Bekanntmachungen und Anordnungen des jeweiligen Amtsgerichts. Termine, Bedingungen und Wertgrenzen können sich im Einzelfall unterscheiden oder kurzfristig ändern.

Rechtsgrundlagen

Maßgebliche Gesetze

Diese Normen bilden die rechtliche Grundlage. Verlinkt ist jeweils der amtliche Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de.

§ 57 ZVG: Bestehende Miet- und Pachtverhältnisse gehen auf den Ersteher über (i. V. m. § 566 BGB).
§ 566 BGB: Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: der Erwerber tritt in das laufende Mietverhältnis ein.
§ 57a ZVG: Sonderkündigungsrecht des Erstehers für übernommene Miet-/Pachtverhältnisse.
§ 90 ZVG: Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks.

Aktuelle Verfahren

Wo gerade versteigert wird

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Diese Gerichte haben derzeit anstehende Termine; die Zahl nennt die aktiven Verfahren.

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